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街の特徴とエリア別投資概要(ハワイ)

ハワイは、環太平洋の中心に位置する屈指の人気リゾート地です。北米・南米のみならず、オセアニア・アジアからの不動産需要が多いことで知られております。ハワイの不動産物件は、地理的な制約から提供される物件数が限定されており、供給量に比べ常に需要がの方が高いという特徴があります。傾向として、アメリカ本土と比較した場合でも、価格がほとんど下落しておりません。

購入した物件を利用しない期間は、「賃貸物件」として貸し出しをすることも可能であり、さらに中長期で見て転売する場合は、値上がりが期待できます。賃貸する場合は、物件にもよりますが運用益として3〜5%が期待できます。定期預金などよりも利率が高いこともあり、ハワイは投資対象先として非常に人気があります。




ホノルル不動産協会のデータによると、ホノルルの一戸建ての中間販売価格は2001年から2007年までに115%上昇した後、昨年はわずかに3%低下したが、シャピロによるとホノルルの住宅価格は、既に50%以上低下している本土の都市に追随する事はないとしている。その根拠として、ホノルルの住宅在庫は、2005年から2006年にかけて2倍近くまで上昇した後、昨年は微増、最近は安定していることを挙げ、「他のほとんどの都市では、在庫が増加しているが、ホノルルではそれがあてはまらないので、市場は長期的には安定すると思われる」と述べた。また、3年間低下し続け、昨年は27%低下しているホノルルの住宅需要の低下についても、ハワイ以外からの投資家とセカンドハウスの購入者の撤退が主な要因であり、自宅用住宅の購入は続いているので、価格の急落は起こらないと予測している。


一方、自宅の売却を検討しているリアルティ・エグゼクティブ社のマーク・ジョリー氏のように、「悲観論者とはみられたくないが、30%の価格低下は、驚くに足りない」と受け止める不動産エージェントもいる。その理由として、最近のホノルルの中間販売価格の安定は、高級住宅市場の住宅が低価格の住宅よりも多く売られた結果であり、もしこの比率が同じ程度であれば、価格は既に10%低下していると分析している。ジョリー氏自身は、2011年までに、ホノルルの中間価格は、15%よりも、30%に近い低下をみせると見ている。


実際の市場の動向は、予測値とは異なった結果となる場合が多く、2007年には、エコノミー・ドット・コムでは、ホノルルの住宅の中間販売価格を0.6%低下と予測したが、実際には2.1%上昇した。

ハワイの不動産市場は2008年第4四半期より明らかな価格調整が見られ始め、それに伴って買い手の動きが活発になってきました。希望価格にはまだ顕著な下落は見られませんが、交渉幅が大きくなり、成約価格はピークに比べて約10%〜20%下がるものが出始めました。通常、交渉が一切効かないとされてきた新築ビルも交渉が可能になり始め、価格交渉に加えて、通常認められないMortgage Contingency(ローンがつかない場合は解約できる条項)を売り手が認めるようになり、クロージングにかかる費用も一部売り手が負担するなどして売り切る努力をしています。日本から投資をされる方の中には円ローンを上手に利用して購入されるケースが出てきています。現在マンハッタンの投資利回りは価格下落により3.5%〜4.5%に回復、日本で円ローンをすると2〜3%、さらに将来の為替次第では、売却時に為替差益を得ることができます。ハワイの賃貸市場は大型レイオフの影響で全体的には弱く、家賃も下がっていますが、生活レベルを下げるテナントの動きが活発なため、2000ドルを切る低価格帯はむしろ家賃が上がっています。


ハワイの不動産市場は2008年第4四半期より明らかな価格調整が見られ始め、それに伴って買い手の動きが活発になってきました。希望価格にはまだ顕著な下落は見られませんが、交渉幅が大きくなり、成約価格はピークに比べて約10%〜20%下がるものが出始めました。通常、交渉が一切効かないとされてきた新築ビルも交渉が可能になり始め、価格交渉に加えて、通常認められないMortgage Contingency(ローンがつかない場合は解約できる条項)を売り手が認めるようになり、クロージングにかかる費用も一部売り手が負担するなどして売り切る努力をしています。日本から投資をされる方の中には円ローンを上手に利用して購入されるケースが出てきています。現在マンハッタンの投資利回りは価格下落により3.5%〜4.5%に回復、日本で円ローンをすると2〜3%、さらに将来の為替次第では、売却時に為替差益を得ることができます。ハワイの賃貸市場は大型レイオフの影響で全体的には弱く、家賃も下がっていますが、生活レベルを下げるテナントの動きが活発なため、2000ドルを切る低価格帯はむしろ家賃が上がっています。


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